2017楼市资金开始转道未来战火或将转移至三四线城市

摘要: 据国信证等机构的数据，今年以来，全国房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却录得极高的涨幅。在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

据国信证等机构的数据，今年以来，全国房屋市场整体交易数据同比有所下降，但柳州、徐州、呼和浩特等城市却录得极高的涨幅。在土地市场，威海、莱芜、昆明、长沙、贵阳等城市占据近几周住宅用地成交活跃度前十的位置。

三四线城市逐渐被看好趋势明显

国信证券指出，自去年国庆节各地密集出台房地产调控政策以来，这种趋势就开始出现。去年11月和12月，三四线城市的市场表现就被多家机构认为“好于预期”。

土地市场也表现出类似的特征。根据统计，最近四周(1月23日-2月19日)，除武汉、南京、苏州、郑州等热点城市外，在周度住宅用地成交活跃度城市TOP10中，还出现了西安、昆明、贵阳、西宁、济宁、廊坊、莱芜、威海等二三线城市的身影。

值得一提的是，由于土地单价较低等因素，这些城市的土地成交金额不如热点城市。但相比当地的市场体量，其土地交易规模被认为十分可观。且根据公开信息，春节过后，长沙、青岛、柳州、临沂等地均出现了溢价率超过100%的个案——相比这些城市过去的交易记录，同样较为罕见。

智库中心总监严跃进认为，由于融资监管、限购限价、土地供应等政策的差异化，楼市资金正在从热点城市“外逃”，并造成了二三线城市的超预期发展。

从去年10月直至今年2月，央行、银监会、证监会、发改委、上交所、深交所、基金业协会先后发文或表态，对房企发债、表外融资、土地贷款、私募资金流向等进行强化监管。一些文件明确点出“16个房价上涨过快城市”，说明热点城市是上述监管的重点。

楼市新一轮资金流动潮脉络，在本轮周期中的资本流动的可能线路图：

如今楼市资金正表现出新一轮流动的端倪。从城市层级上看，经济发展水平不高、市场供应过剩的“弱二线”城市，以及三四线城市都可能有资金流入;从区域分布来看，这些城市多位于中西部。

但严跃进认为，一旦热点城市的调控政策放松，这些资金就会迅速回潮，因此尚不能断言资金的流动将成为“趋势”。

事实上，随着对房企融资层面的监管力度加大以及加息预期，房地产市场将面临“流动性收缩”的环境。严跃进认为，在这种情况下，资金外逃效应的主要受益者将是热点城市周边区域，以及长沙、西安、昆明等中西部核心城市。广大三四线城市很难受到同样的带动。

根据平安证券的统计，从2012年以来的储备和去化来看，当前三四线城市的去化周期仅为1.46年，同样略低于全国及40个大中城市。从购买力来看，三四线人均可支配收入与房价比为6.4，远大于全国(4.7)和40个大中城市(3.9)。这些数据说明一个事实：三四线城市的库存大幅缩减，购买力较强。

华泰证券表示，本轮三四线城市逻辑在于，随着一二线城市人口饱和，以及房价梯度不断拉大，一二线城市的低端产业人口将不断外流，并成为三四线楼市的新增需求。该机构认为，这个趋势将可能持续3-5年。

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